Loueurs en Airbnb: Comprendre la Directive DAC 7
- Pierre @ Patrimoine & Épargne
- 4 sept. 2024
- 7 min de lecture
Dernière mise à jour : 29 mars
PLAN:
Introduction C'est quoi la DAC 7? C est la transmission de vos revenus Airbnb aux administrations fiscales Européennes
L'introduction récente, en 2023, de la Directive DAC 7 devrait transformer le monde de la location courte durée pour les residents fiscaux Européens. Alors que les hôtes Airbnb se préparent à ce changement réglementaire majeur, il est crucial de comprendre les éléments fondamentaux de la norme DAC 7 et ses implications fiscales.
Les résidents fiscaux Français qui louent en Airbnb, devraient en comprendre le périmètre, puisque qu'elle n'est que la retranscription en droit Européen de ce que que la France faisait avec l'Article du Code Général des Impôts, art. 242 bis 3° et 1736 III qui dès 2020 obligeait les plateformes numériques à transmettre les informations de revenus perçus par chaque loueur sur les plateformes numériques telles que Airbnb.
Les Français avaient vu apparaitre en 2020, les revenus qu'ils avaient perçus de la part de Airbnb dans leur espace respectif sur le site https://www.impots.gouv.fr/. En 2024, sur les revenus 2023, un couac de transmission entre le système DAC 7 avait empêché temporairement le site des impôts de recevoir ces transmissions d'informations et le site des impôts français rappelait à tous les contribuables qu'ils devaient malgré tout effectuer cette déclaration de leurs revenus Airbnb. Mais en 2025, cette transmission d'informations des plateformes vers toutes les administrations fiscales Européennes devrait avoir été résolue.
C'est quoi la DAC 7?
DAC 7, La Directive sur la coopération administrative (DAC) est une initiative européenne visant à améliorer la transparence fiscale et la coopération entre les États membres de l'UE. Cette directive cible spécifiquement les plateformes numériques et les modèles d'économie collaborative, garantissant que les hôtes respectent leurs obligations fiscales pour les revenus générés par ces canaux.
Avec la DAC 7, les plateformes numériques comme Airbnb sont désormais tenues de déclarer les revenus de leurs utilisateurs aux autorités fiscales. Cela signifie que les hôtes Airbnb seront surveillés de plus près lors du suivi et de la déclaration de leurs revenus locatifs.
Provisions Clés de la DAC 7
DAC 7 introduit des changements importants pour les hôtes Airbnb résidents en Europe :
Obligations déclaratives : Les plateformes numériques doivent collecter et déclarer des informations sur les utilisateurs louant des biens. Ces informations comprennent l'identification de l'hôte, le montant des loyers et le nombre total de jours de location. Par exemple, si un hôte génère 10 000 € de loyers et compte 60 jours de location, ces deux chiffres doivent être déclarés.
Échanges de Données Fiscales Pan-Européen : Les données collectées par les plateformes seront partagées entre les pays de l'UE afin d'améliorer la transparence. Cette initiative vise à combler les lacunes fiscales et à réduire l'évasion fiscale, en garantissant l'identification et le soutien des hébergeurs responsables.
Implications pour les Loueurs en Airbnb
Exigences de Conformité Accrues
Les hôtes doivent être informés des nouvelles mesures de conformité introduites par la DAC 7. Ils peuvent être tenus de s'enregistrer auprès des autorités fiscales locales et de déclarer régulièrement leurs revenus pour éviter toute pénalité. Il est conseillé aux hôtes de se familiariser avec les exigences de leur pays en vertu de la DAC 7. Pour beaucoup, cela peut impliquer de consulter un spécialiste ou d'utiliser un logiciel fiscal fiable pour garantir une déclaration de revenus en adéquation avec les exigences fiscales.
Comprendre les Impacts Fiscaux
Les hôtes doivent désormais s'engager à déclarer avec précision leurs impôts sur les revenus locatifs. Les revenus provenant de locations de courte durée doivent être déclarés intégralement, sous peine de contrôles, de sanctions financières ou d'autres conséquences juridiques. Les hôtes doivent évaluer leurs revenus afin de clarifier les impôts applicables, notamment les taxes locales et la TVA. Par exemple, si un hôte gagne 15 000 € par an, il doit connaître le montant de ses impôts.
La Catégorie des Revenus issus de la Location Airbnb: les BIC - Bénéfices Industriels et Commerciaux
Un rappel: l'activité de loueur en meublé Airbnb n'est pas considérée comme une activité qu'on associe à la catégorie des revenus fonciers.
En France, tout comme au Maroc, cette activité est dès 2025 considéré comme une activité commerciale sur laquelle un Taux de TVA de 10% sera prélevé par les administrations fiscales tant marocaine que française.
En France, cette activité relève du statut de Loueur Meublé Non Professionnel ou Professionnel et au Maroc elle relève du statut des Hébergements Touristiques comme le rappelait le journal Hespress et depends donc des Revenus Professionnels conformément à l'Article 154 Bis du Code général des Impôts du Royaume du Maroc.
Comme le soulignait l'Hespress, au Maroc le 12/02/2025, "la location immobilière via des plateformes numériques, telles que « Airbnb » et « Booking« , est encadrée par la loi 80.14 relative aux établissements touristiques et aux autres formes d’hébergement touristique.../... impose un impôt sur le revenu, une TVA à 10 %, ainsi que la taxe de séjour et la taxe de promotion touristique."
L'impôt sur le revenu sera calculé sur le revenu net des recettes percues déduits des charges d'exploitation. Mais le premier impôt dû sera une TVA à 10% sur toutes les recettes des locations.
Impact sur les Stratégies de Prix
Face à l'augmentation des coûts de conformité et l'avènement de la TVA (tant au Maroc qu'en France), de nombreux hôtes pourraient devoir repenser leurs stratégies tarifaires. La hausse des coûts opérationnels, y compris les taxes, pourrait les inciter à augmenter leurs tarifs de location. Cet ajustement pourrait nuire à leur compétitivité. Par exemple, si les taxes déclarées augmentent les tarifs de location de 10 %, les hôtes devraient réfléchir à la manière de rester attractifs pour leurs clients tout en maîtrisant leurs dépenses.
Transparence Accrue du Marché
La Directive DAC 7 devrait accroître la quantité de données partagées entre les autorités fiscales, ce qui se traduira par une plus grande transparence du marché.
Cette évolution pourrait dissuader les opérateurs qui omettent de déclarer leurs revenus, permettant ainsi aux hébergeurs en conformité fiscale de rester compétitifs. Une transparence accrue pourrait également réduire l'évasion fiscale, aidant ainsi les hébergeurs à maintenir des prix équitables et à préserver la confiance de leurs clients.
Opportunités pour la Professionnalisation
Les changements apportés par la Directive DAC 7 peuvent encourager les hôtes à adopter une approche plus professionnelle. Des exigences de conformité accrues pourraient inciter nombre d'entre eux à améliorer leurs services de location. Professionnaliser le processus de location peut améliorer la satisfaction des clients, stimuler les réservations répétées et renforcer la marque d'un hôte. Par exemple, offrir un service client exceptionnel ou investir dans des équipements de qualité peut permettre à un hôte de se démarquer de ses concurrents. Mais la professionnalisation a un coût, l'instauration de la TVA impose des délcarations fiscales et des coûts de comptabilité, qui peuvent faire basculer certains loueurs à nouveau dans la location à longue durée.
Que Doivent Faire les Loueurs en Airbnb?
Restés Informés
Les hôtes doivent suivre activement l'évolution du CAD 7 dans leurs pays respectifs. Consulter les publications gouvernementales, participer à des ateliers et à des forums en ligne peut apporter des mises à jour essentielles et des conseils pratiques.
Consulter des Professionnels
Consulter des professionnels de la fiscalité est essentiel pour se conformer à la directive DAC 7. Nos experts peuvent fournir des conseils personnalisés, adaptés à la situation locative et fiscale de chaque hôte, afin de garantir la compréhension de ses obligations et de ses droits.
Et non, tout aussi sympathique qu'il puisse être "Joe le Taxi de la Courneuve" sur Facebook ne fait pas partie des experts à consulter sur ce sujet.
Tenir une Comptabilité Précise
Il est essentiel de tenir un registre précis de toutes les transactions de location. Les hôtes doivent documenter leurs revenus, leurs dépenses et leurs jours de location afin de faciliter la création de rapports en cas de besoin. Par exemple, la tenue d'un journal numérique peut simplifier le processus et garantir l'exactitude des déclarations fiscales.
S'engager avec la communauté
Entrer en contact avec d'autres hôtes peut apporter un soutien précieux lors de leur adaptation à la norme DAC 7. Des plateformes comme les forums en ligne ou les rencontres communautaires permettent aux hôtes de partager leurs expériences et leurs points de vue sur les changements, s'aidant ainsi mutuellement à naviguer dans ce nouveau paysage réglementaire.
Mais attention à "l'expert Facebook Joe le Taxi", ou les constructions alambiquées avec des loyers versés pour un Hôte Airbnb Français, résidant au Maroc de surcroit, et qui se fait payer sur un compte à Gibraltar ou Malte (alambiqué mais vrai et fiscalement dangereux) et qui ose pérorer sans aucune connaissance fiscale. Cette approche n'est pas recommandée.
Les Cafouillages à l'Allumage d'Airbnb
Certains l'ont expérimenté: les systèmes d'Airbnb considèrent l'hôte comme la personne physique malgré que certains ait rempli le formulaire d'Hôte Professionnel sur le site Airbnb.
L'absence de connaissance Fiscale européenne d'Airbnb, et leur légèreté d'approche sur le sujet, ou de compréhension qu'une SARL en France ou au Maroc n'a rien à voir fiscalement avec une LLC américaine (Limited Liaibilty Company) dont les revenus sont similaires à des revenus de SCI à l'IR en France ou au Maroc, a conduit Airbnb à transmettre aux administrations fiscales Européennes en revenus personnels des gérants de SARL les loyers encaissés par leurs sociétés, personnes morales fiscalement séparées des personnes physiques. Les plateformes américaines ont une tendance à voir le monde en colonie américaine et appliquer leurs lois américaines au reste du Monde.
Quand vous avez 100 000 euros en trop déclarés à l'administration fiscale française par Airbnb au nom de votre société Marocaine, vous riez jaune.
L'Avenir
Si la directive DAC 7 pose de nouveaux défis aux hôtes Airbnb, elle crée également des opportunités de croissance et de professionnalisme sur le marché de la location courte durée. Comprendre les implications de la directive et adopter des mesures proactives pour s'y conformer peut conduire à une activité plus durable et plus conforme aux lois.
Alors que le paysage locatif européen évolue avec ces réglementations, être bien informé et préparé sera crucial pour réussir. En agissant dès maintenant, les hôtes peuvent transformer les obstacles potentiels en opportunités pour améliorer l'expérience de leurs clients et renforcer leur présence dans le secteur de la location.
Auteur: Pierre Giraud - Conseiller en Gestion de Patrimoine - Master 1 Gestion de Patrimoine.
Auteur: Pierre Giraud - Conseiller en Gestion de Patrimoine - Master 1 Gestion de Patrimoine.
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