Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI): oui vos biens immobiliers à l'étranger doivent être comptabilisés dans votre déclaration IFI.

Pierre @ Patrimoine & Épargne
8 sept.
4 min de lecture

Dernière mise à jour : 10 sept.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt annuel qui s'applique spécifiquement sur la valeur nette du patrimoine immobilier des personnes physiques. Cet impôt a été instauré en France en 2018, remplaçant l'ancien ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) qui englobait une plus large gamme de biens, y compris les actifs financiers. L'IFI se concentre exclusivement sur les biens immobiliers détenus par les contribuables, que ces biens soient localisés ou non en France.

ASSIETTE DE L'IFI

Le calcul de l’IFI repose sur l'évaluation de la valeur totale des biens immobiliers possédés, où que soient localisés ces biens dans le monde, déduction faite des dettes liées à ces biens.

Cela inclut non seulement les propriétés résidentielles, mais également les biens commerciaux, les terrains, et même les parts de sociétés immobilières ou les biens de sociétés commerciales détenus par le contribuable pour leur quote-part immobilière , ce qui en fait un impôt pertinent pour un large éventail de contribuables.

Il est important de noter que tous les biens des résidents fiscaux en France doivent être comptabilisés dans la valeur totale immobilière, qu'ils soient localisés en France ou à l'étranger: l'impôt du résident fiscal français est un impôt global sur l'ensemble de tous ses biens immobiliers et ses revenus où qu'il soit dans le monde.

Il est important de se rappeler que les biens utilisés à des fins professionnelles, à moins que ce soient des biens destinés l'activité professionnelle principale du contribuable, peuvent également être soumis à cet impôt.

Est considérée comme activité professionnelle principale, celle qui domine en terme de revenus pour le contribuable et/ou qui correspond à la localisation fiscale du contribuable. Même si un contribuable français démontre que son Riad à Marrakech, opération exploitée en société, lui rapporte 51% de son revenu, si sa résidence fiscale est en France (où sa résidence principale est localisée et où ses enfants sont scolarisés), cette activité marocaine sera considérée comme accessoire et les biens immobiliers exploités au Maroc comme faisant partie de l'assiette imposable de l'IFI.

SEUIL & BARÊME D'IMPOSITION DE L'IFI

Pour être assujetti à l'IFI, la valeur nette du patrimoine immobilier doit dépasser un seuil spécifique, qui est fixé à 1,3 million d'euros.

Les taux d'imposition appliqués sont progressifs et taxent le patrimoine immobilier à partir de 800 001€ dès le seuil de 1,3 € million franchi commençant à 0,5 % et pouvant atteindre jusqu'à 1,5 % pour les très grandes fortunes immobilières supérieures à 10 millions €.

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine	Taux applicable
Jusqu'à 800 000 €	0 %
Entre 800 001 € et 1 300 000 €	0,5 %
Entre 1 300 001 € et 2 570 000 €	0,7 %
Entre 2 570 001 € et 5 000 000 €	1 %
Entre 5 000 001 € et 10 000 000 €	1,25 %
Supérieure à 10 000 000 €	1,50 %

Barème 2025 - IFI.

Par example, un contribuable qui vient de franchir le seuil à 1,3 million €, devra payer tous les ans 2 500€ d'impôt sur la fortune immobilière sur la tranche 800 001€-1 300 000€ de manière annuelle.

Les déclarations de l’IFI doivent être effectuées chaque année, généralement en même temps que la déclaration d'impôt sur le revenu. L'évaluation annuelle de vos biens immobiliers, incluant tous les actifs immobiliers de vos société (exception faite du patrimoine immobilier professionnel de votre activité principale en France) est recommandée pour ceux qui se rapprochent de ce seuil.

ABATTEMENT, EXONÉRATIONS & CALCUL DE L'ASSIETTE IMPOSABLE IFI

Abattement

La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30% dans le calcul de l'assiette imposable de l'IFI.

Exonération

Les biens immobiliers professionnels de votre activité professionnelle principale seulement, et qui ne peuvent être bien sur que localisés en France.

Calcul de l'assiette imposable

La méthode essentielle est de déduire la valeur du passif sur ces actifs immobiliers. Attention, l'administration fiscale ne prend plus en considération les prêts in-fine: elle vous demande de calculer la valeur nette des actifs immobiliers comme s'ils étaient financés par un prêt amortissable quelle que soit la nature des prêts qui en financent l'acquisition.

Biens détenus en nue-propriété? oui ils peuvent être imposables!

Il existe 2 types de biens détenus en nue-propriété et depuis la création de l'IFI, leur traitement fiscal a évolué et certains doivent être déclarés par le nu-propriétaire.

Auparavant, il était admis que les biens détenus en usufruit étaient déclarés sous le patrimoine de l'usufruitier.

Dans le cas d'une origine contractuelle de l'usufruit, effectué par une donation en démembrement, le bien donné reste sous la patrimoine de l'usufruitier pour sa totalité puisqu'il en garde la jouissance.

Depuis 2018, par contre les biens détenus en usufruit par démembrement légal seront partagés au titre de l'IFI, en fonction de leur age entre les usufruitiers et les nus-propriétaires. Un démembrement légal intervient lors d'une succession, notamment quand l'épouse hérite en pleine propriété 25% de son conjoint défunt mais 75% de ses biens restant en usufruit. Cela créé un démembrement légal. Imaginons un patrimoine de 2 millions €: Madame hérite 25% soit 500 000 € en pleine propriété. Le fils de monsieur devra déclarer à l'IFI et peut être imposé à l'IFI en fonction de l'age de Madame.

Comme nous en avons parlé tous les biens où qu'ils soient dans le monde entrent en compte dans le calcul de la base imposable. Même s'ils sont détenus en parts de SCPI, ou en parts de sociétés commerciales (il faut alors déclarer la part immobilière que détiennent ces sociétés afférentes au contribuable).

Il sera prudent de se doter des expertises professionnelles sérieuse pour garantir une estimation juste de la valeur marchande afin d'éviter le redressement fiscal.

En conclusion, l'IFI représente un enjeu fiscal significatif pour les propriétaires immobiliers résident fiscaux en France et qui possèdent du patrimoine immobilier tant en France qu'à l'étranger, influençant non seulement la gestion de leur patrimoine, mais également leurs décisions d'investissement.

Auteur: Pierre Giraud - Conseiller en Gestion de Patrimoine - Master 1 Gestion de Patrimoine.

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